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2020年03月28日

《宅建試験対策5》時効の完成猶予と更新(時効)に関する民法改正

≪改正されたポイント≫

a)時効期間の進行について、改正前は、@時効の完成を一定の期間猶予する(完成にストップをかける)時効の「停止」と、Aそれまでの時効の進行が効力を失い、振り出しに戻るという時効の「中断」という枠組みになっていました。

 改正後は、まず、これまでの「停止」を「完成猶予」に、「中断」を「更新」にするという用語の変更がされています。


b)改正により、時効の「完成猶予」(改正前の「停止」)となる具体的な場合が、大きく増えました(以下は、その例)。

 @「裁判上の請求」(訴えの提起、調停申立てなど)の手続が続いている間は、時効は完成しません。もし、訴えの取り下げなどによって手続が途中で終了した場合は、取り下げと同時に時効が完成してしまうと困りますので、そこから6ヶ月が経過するまでは時効が完成しません。

 A「強制執行」の手続が続いている間は、時効は完成しません。もし、取り下げ等によって手続が途中で終了した場合は、そこから6ヶ月が経過するまでは時効が完成しません。

 B「催告」(口頭や文書などの方法で、裁判外で請求をする場合)があってから6ヶ月が経過するまでは、時効は完成しません。催告による完成猶予は1回しか効果がありませんので、催告を繰り返す意味はありません。

  要するに、催告は、裁判上の請求などをするまでのつなぎとして時効を完成猶予するための方法と言えます。

 C「協議を行う旨の書面あるいは電磁的記録による合意」があった場合、所定の期間(例えば、合意から1年経過するまで)は、時効の完成が猶予されます。これは、時効の更新事由である債務についての「承認」まではしていないものの、債権の存否などについて協議には応じている場合に、時効の完成を猶予するものです。

  なお、この協議合意を繰り返す場合、当初の時効期間満了予定時から5年を超えない範囲であれば、完成猶予の効力があります。


c)改正により、時効の「更新」(改正前の「中断」)となる事由は、@確定判決等による権利の確定、A強制執行の終了、B承認などとなりました。

 Bの承認については、改正前後で変わりませんが、@とAについては改正により位置づけが変更になっています。訴えが提起された場合を例に説明すれば、「裁判上の請求」にあたりますので、まず、時効の完成が猶予されます(=裁判が続いている間は時効は完成しない)。そして、勝訴判決の確定により、裁判が終了して時効の「更新」となり、時効期間がリセットされ、そこから、新たに時効(確定判決の場合は10年)が進行を開始することになります。つまり、時効の完成猶予事由のうち「裁判上の請求」や「強制執行」の場合、「完成猶予」の後に「更新」という流れになります。

  なお、細かい話ですが、仮差押えや仮処分は、改正前は時効の中断事由でしたが、改正後は、単なる完成猶予事由となっており、「更新」はされません。



完成猶予・更新(表1).PNG


完成猶予・更新(表2).PNG

2020年03月22日

《宅建試験対策4》無権代理人の責任(代理)に関する民法改正

≪改正されたポイント≫

 無権代理人と取引をした相手方を保護するための方法の一つとして、無権代理人の責任を追及する方法があります。具体的には、取引をした相手方は、無権代理人に対して、無権代理によって行われた契約の履行あるいは損害賠償請求をすることができ、これ自体は改正前後で変わりません。

 改正されたのは、この無権代理人の責任追及ができるための要件です。改正前は、「実は無権代理」ということについて、相手方が善意かつ無過失であることが責任追及をするための要件とされていましたので、「実は無権代理」であることに相手方が気づけた(つまり過失あり)ような場合には、無権代理人の責任追及はできませんでした。

 これに対して、改正後は、相手方が善意かつ無過失であれば責任追及できること自体は変わりませんが、これに加えて、無権代理人自身が無権代理であると分かっている場合には、相手方が善意であれば(つまり、相手方に過失があっても)、無権代理人の責任を追及できることになりました。結局、相手方が、無権代理人の責任を追及できる場合が広がったことになります。

 この改正は、要件について場合分けをしないといけませんので一見すると覚えにくいですが、無権代理人と相手方のどちらをどう保護すればよいかというバランス感覚で見ると、難しくはありません。無権代理であると自覚している(悪意)無権代理人と、無権代理であることを知らなかったが気づくことができた(善意・有過失)相手方とを比較すれば、相手方の方を保護するのはバランス上もっともと言えるからです。



無権代理人の責任(表).PNG


2020年03月15日

《宅建試験対策3》復代理人の行為についての責任(代理)に関する民法改正

≪改正されたポイント≫

 本人から任せられて代理人となることを引き受けたいわゆる「任意代理人」は、本人のOKがあるときか、やむをえない事由があるときのいずれかでなければ、復代理人を選任することはできません(この点は、改正前後で変わりません。)。

 そして、この復代理人を選任できる2つのケースにおいて、復代理人が何か間違ったことをした場合、改正前は、任意代理人は、@原則として、その選任及び監督についてのみ本人に対して責任を負うこと(つまり、比較的軽い責任しか負わない)、A例外として、任意代理人が本人の指名に従って復代理人を選任したときは、任意代理人が、復代理人が不適任・不誠実であることを知りながら、その旨を本人に通知することや復代理人を解任することを怠った場合のみ責任を負うこと(つまり、非常に限定的にしか責任を負わない)とされていました。試験対策的には、この@とAの区分を覚えるのがなかなか面倒でした・・・。

 しかし、改正により、復代理人が何か間違ったことをした場合の代理人の責任の規定(上記の@とAの区分)はすべて削除されましたので、この@とAの区分を覚える必要はなくなりました。

 その結果、改正後は、復代理人が何か間違ったことをした場合、本人と任意代理人との間の代理に関する契約(委任契約)の趣旨に従って任意代理人が果たすべき義務を果たしたかという債務不履行の一般的なルールに従って処理されることになります。つまり、改正前のように、復代理人の行為についての任意代理人の責任が限定されるわけではありませんので、任意代理人の責任が拡大した(例えば、「復代理人の選任と監督さえしていれば、任意代理人は責任を負わない」とは言えません)ということになります。

 なお、「法定代理」の場合の、復代理人の行為に関する代理人の責任については、改正による変更はありません。


復代理人の行為についての責任(表).PNG

2020年03月07日

《宅建試験対策2》詐欺(意思表示)に関する民法改正

≪改正されたポイント≫

a)「第三者による詐欺」があった場合、改正前は、取引の相手方を保護するために、相手方が「第三者による詐欺」の事実を知っていたとき(悪意)だけ取消ができるとされていました。

 しかしながら、改正後は、相手方が「第三者による詐欺」の事実を知っていたとき(悪意)だけではなく、相手方が「第三者による詐欺」の事実を「知ることができた」とき(善意だが過失あり)も取消できることになりました。

 要するに、「第三者による詐欺」があった場合に、詐欺を理由とする取消ができる場合が広がったことになります。


b)詐欺や強迫などにより契約をしてしまった場合に、第三者に対しても取消の効果を主張(対抗)できるかという論点があります。 

 この点、改正前は、詐欺による取消は、「取消前」に出てきた善意の第三者(=詐欺であることを知らない第三者)には主張できないとされていました。

 しかし、改正により、詐欺による取消は、「取消前」に出てきた善意かつ無過失の第三者(=詐欺であることを知らず、知らないことについて落ち度がない第三者)に対してのみ主張できないことになり、第三者は、単に善意(知らない)というだけでは保護されないことになりました。

 要するに、詐欺による取消の効果を主張できる「取消前」の第三者の範囲が広がりました(第三者の方が負ける場合が広がった)ので、だまされた人にとっては嬉しい改正ということになります。

 なお、この善意かつ無過失の第三者に対してのみ詐欺取消の効果を主張できないという結論は、錯誤による取消における第三者の場合と同じ結論となっています(錯誤と詐欺には共通点があるということです)ので、セットで押さえましょう。


詐欺(表1).PNG



詐欺(表2).PNG

2020年02月29日

《宅建試験対策1》錯誤(意思表示)に関する民法改正

≪改正されたポイント≫

a)錯誤とは、要するに勘違いのことですが、錯誤によって契約をしてしまった場合の契約当事者間での効果が、「無効」から「取消」に改正されました。

 錯誤は、詐欺のケースと重なる場合も多く、改正前から取消的な無効などと言われていましたが、改正により、詐欺と同様に効果が「取消」となりました。


b)勘違いした人に「重大な過失」(重過失)がある場合(つまり、あまりにもうっかりしていた場合)、改正前は、そのような勘違いは保護に値しないことから、契約の相手方を保護するために、(解釈上はともかく)条文上は、錯誤無効の主張はできないとされていました。

 しかし、いくら重過失で勘違いをしていたとしても、契約の相手方の方も保護に値しないと考えられる場合、具体的には、@相手方が勘違いを知っていた(相手方の悪意)、A相手方が重過失で勘違いを知らなかった(相手方の善意かつ重過失)、B相手方も同じ錯誤に陥っていた(共通錯誤)という3つの場合は、条文上、錯誤による取消を認めることになりました。


c)意思表示に瑕疵がある(詐欺、強迫など)場合、利害関係を持つに至った第三者に対してもその点を主張できるかという典型論点がありますが、改正前は、錯誤については第三者に対しても主張できるかどうかの規定がありませんでした。

 改正により、錯誤があった場合、「善意かつ無過失」の第三者には主張(対抗)できないという規定が設けられました。したがって、いわゆる取消前の第三者が出てきた場合、その第三者が錯誤について知っていたか、知らないとしても過失があったかによって、錯誤取消を第三者に対しても主張(対抗)できるかどうかの結論が変わることになりました。


錯誤(表1).PNG



錯誤(表2).PNG

『宅建試験合格のための「ここだけ押さえる改正民法」』の連載スタート

 2020年度(令和2年度)の宅建試験からは、2020年4月施行の改正民法の内容を前提とした出題がされることになります。
 改正民法の内容は多岐にわたりますので、これまでに民法の学習をしてきた方は、民法の知識をかなり「入れ替え」しなければなりません。当然ながら、主に権利関係について、単純に過去問を解く学習では、前提となる民法自体が大きく変わっていますので、混乱してしまうことになります。
 そこで、『宅建試験合格のための「ここだけ押さえる改正民法」』として、毎週1回程度のペースで、膨大な民法改正の中から、宅建試験合格のために最低限必要と思われる知識を、分野ごとにコンパクトに紹介していきます。
 具体的には、≪改正されたポイント≫で、改正の具体的な内容と押さえておきたいポイントについて説明しています。そして、≪改正ビフォーアフター≫では、改正前と改正後の違いについて簡単に比較できるようにしています。さらに、≪問題文に出てくる表現で改正後の内容をCheck≫では、実際に問題文として出てくるような固い表現を使って改正された内容をまとめていますので、最終的にはこのような表現に慣れてください。

2020年02月12日

2020年4月から、不動産賃貸借契約における連帯保証人の極度額をいくらにすればよいか?

 2020年4月から、いよいよ改正民法がスタートします。改正の中には、個人根保証において極度額(要するに、「保証人の責任は〇万円まで」という上限)を定めていない場合、個人根保証契約を無効とする(つまり、保証人として責任を負わなくてよい)という規定があります。
 不動産賃貸借契約で言えば、これまでは特に上限を定めない形で、賃借人の身内や知人などの個人が連帯保証人となり、賃料の滞納などがあった場合には、保証人に支払をしてもらうということが当たり前でした。しかしながら、2020年4月以降は、賃貸借契約においてこれまでのような上限の定めのない個人の連帯保証では保証契約として無効となりますので、保証人がいないのと同じことになってしまいます。
 そこで、保証契約において極度額を定めるとして、具体的にどのくらいの額にすればよいのかは非常に悩ましいところです。この点に関して、一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会(全宅管理)が、会員を対象としたアンケート調査を実施し、その調査結果が公表されました。これによると、賃料5万円と仮定した場合、30万円以下が16%、30万円超〜60万円以下が25%、60万円超〜120万円以下が30%、120万円超〜180万円以下が4%、180万円超が5%で、多くの会員が「賃料の2年分である120万円」もしくは「賃料の1年分である60万円」と回答したとのことです。ただ、中には、「借主が火災保険に無加入である場合は、万一の損害に備えてある程度の金額は必要」という理由で、2000万円という回答もあったようです。
 というわけで、アンケートの結果からは、賃料の2年分までが相場ということになりそうですので、実務的にはこのような流れになると思います。もっとも、民法上は、極度額を定めればいいとされているだけで、金額的にいくらまででなければならないという制限は明記されていません。となると、「大は小を兼ねる」で、とにかく高めに極度額を設定しておけばいいのではないかと思われる方もいるかもしれませんが、あまりにも極度額が高額過ぎる(この線引き自体がまた難しいのですが・・・)ということになると、極度額の定め自体が公序良俗違反などで効力が否定されることになり、結局、保証契約が無効になってしまうリスクがあります。
 なお、改正民法は、基本的に2020年4月以降の契約に適用がありますので、逆に言えば、2020年3月以前の契約については改正前の民法のルールに従うことになります。悩ましいのは、2020年3月以前の賃貸借契約が4月以降に更新された場合ですが、保証契約について「合意による更新」があった場合は、新たな契約と評価して改正民法に従うことになり、自動更新の場合は、新たな契約とは評価できずに、改正前民法に従うことになるのではないかと思います。
posted by 上田孝治 at 22:20 | TrackBack(0) | 不動産・宅建コラム