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2020年05月23日

《不動産・マンション管理》新型コロナウイルス対応のためのサイト紹介(随時更新)

  【賃貸借契約の当事者向け】
  1. 新型コロナウイルス感染症の影響で売上が減少し,現在借りている建物の家賃が払えなくなってしまいました。すぐに退去しなければならないのですか。
  2. 新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少し,今後,家賃を払い続ける見通しが立ちません。家賃の減額や支払猶予等について,オーナーと交渉することはできないのでしょうか。
  3. テナントが新型コロナウイルス感染症の影響により営業を休止することとなった場合,賃料が減額されることにはならないのですか。

  【マンション管理組合向け】
集会の開催について、ITをどのように活用できるか、ITを活用した理事会開催の方法などについてのQ&Aがまとめられています

  【宅建業者向け】
  • 当面の間、専任の宅地建物取引士が在宅勤務(テレワーク)をしている場合であっても、宅建業法第31条の3第1項の規定に抵触しないものとして取り扱うこと
  • 在宅勤務(テレワーク)を実施した場合における宅建業法施行規則の規定による標準媒介契約約款の規定のうち、@依頼者への業務の処理状況の報告方法、A媒介契約の更新時の申出方法に関する考え方

「新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足その2)」(2020年4月17日付)《国土交通省土地・建設産業局 不動産業課長 不動産市場整備課長》
  【賃貸事業者やテナント事業者向け】
  • テナントの賃料を免除した場合の損失の税務上の損金算入について
  • 国税・地方税・社会保険料の猶予措置について
  • 固定資産税等の減免措置について
  • セーフティネット保証5号の対象業種への追加について
  • 政府系金融機関、民間金融機関による実質無利子・無担保の融資
  • 新型コロナウイルス感染症の影響により、売上が前年同月比で50%以上減少している事業者に対する持続化給付金(法人は200万円以内、個人事業者等は100万円以内)の支給
  • 税・社会保険・公共料金の猶予

  • 住宅ローン減税の適用要件の弾力化(住宅ローン減税の控除期間13年間の特例措置、既存住宅を取得した際の住宅ローン減税の入居期限要件)
  • 次世代住宅ポイント制度の申請期限

  【中小企業向け支援メニュー】
    @信用保証協会による保証
      〇セーフティネット保証4号(5号と合わせて 2.8 億円)
      〇セーフティネット保証5号(2.8 億円)
      〇危機関連保証(2.8 億円)
    A日本政策金融公庫中小企業事業(不動産業のうち住宅及び住宅用の土地の賃貸業は対象外)
      〇新型コロナウイルス感染症特別貸付(別枠3億円)
      〇セーフティネット貸付・経営環境変化対応資金(7.2 億円)
    B商工組合中央金庫
      〇危機対応業務「新型コロナウイルス感染症特別貸付」(3億円)

  【マンション管理組合向け】
  • 組合員に対し、総会会場に来場することなく、議決権行使書又は委任状により、議決権を行使してもらうことを、通知又は個別連絡により勧める
  • 通常総会を開催せずに決議を行う方法として、@区分所有者全員の承諾がある場合の書面又は電磁的方法による決議、A決議すべき事項について、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意のいずれかの方法がある
  • 管理規約に通常総会の開催を延期して行う規定がない管理組合であっても、緊急時の対応として、やむを得ず期間を超えて総会を延期せざるを得ないと判断する場合には、理事会で通常総会の開催を延期することを決議する方法が考えられる


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《宅建試験対策13》譲渡制限特約(債権譲渡)に関する民法改正

≪改正されたポイント≫
a)改正前の民法では、債権者と債務者との間で、債権譲渡を禁止するなどの譲渡を制限する特約をしていた場合、原則として債権譲渡は「無効」(譲渡自体の効力を認めない)であり、例外として、譲受人が、譲渡制限特約について「善意かつ無重過失」であれば、債権譲渡は「有効」になるとされていました。
 しかしながら、改正により、譲渡制限特約があった場合でも、譲受人の認識(善意・悪意・過失の有無)と関係なく、債権譲渡は「有効」となります。
 ただし、せっかく譲渡制限特約を定めた債務者の保護のために、譲受人が特約について「悪意または重過失」である場合は、債務者は譲受人に対して履行(支払いなど)を拒否できることになりました。債権譲渡自体が「無効」になるのではなく、譲渡は「有効」で、債務者が譲受人に「履行拒否」できるという仕組みに変わったところがポイントです。
 ただ、こうなると、債務者が、新しい債権者(譲受人)にも元の債権者(譲渡人)のどちらにも履行をしないという事態(いわばデッドロック状態)が生じます。そこで、このような事態にならないように、譲受人が、債務者に対して、元の債権者(譲渡人)に履行するよう催告し、それでも債務者が履行しなければ、債務者は新しい債権者(譲受人)からの履行を拒めなくなるという規定も設けられました。
 なお、譲渡制限特約に反した債権譲渡も「有効」になるという改正ルールの例外として、「預貯金債権」については、譲受人が特約について「悪意または重過失」であれば(実際上は、預貯金債権なので、少なくとも重過失は認められると思われます。)、債権譲渡自体が「無効」となることも知っておきましょう。

b)譲渡制限特約のついた債権が強制執行により差し押さえられた場合、改正前の条文には何も規定がありませんでしたが、最高裁により、債務者は、差押債権者に対して譲渡制限特約を対抗できない、つまり、強制執行を「拒めない」とされていました。
 改正後は、この判例ルールが条文で規定されることになりました。判例ルールと同じ内容にするという改正ですので、実質的な変更はありませんが、知識として押さえておきましょう。


譲渡制限特約・表1.PNG



譲渡制限特約・表2.PNG